Per ciascun articolo Federico Torricelli ha liberamente riassunto ed interpretato il saggio di Stefano Stanghellini pubblicato sul numero 12/2000 della rivista “Genio Rurale” dal titolo “Il Codice delle Valutazioni Immobiliari” nell’intendimento di riportare comunque fedelmente i concetti ivi esposti, sarà riuscito nell’intento?

Il Codice delle Valutazioni Immobiliari

La recente pubblicazione del “Codice delle Valutazioni Immobiliari” ad opera di Tecnoborsa¹ apporta un notevole contributo alla trasparenza del mercato italiano. Infatti prende posizione su uno dei suoi punti di criticità: la scarsa qualità delle stime.
Il volume è diviso in due parti: la prima è costituita dal Codice delle Valutazioni Immobiliari vero e proprio. La seconda riporta i risultati di una ricerca sulla "Qualità delle informazioni e delle valutazioni nel settore immobiliare", il cui svolgimento è stato propedeutico alla stesura del Codice stesso.

La qualità delle informazioni e delle valutazioni

La ricerca sulla qualità delle informazioni e delle valutazioni nel settore immobiliare si è sviluppata nei seguenti tre ambiti:

• Le fonti informative del mercato immobiliare italiano;
  
• La terminologia e le convenzioni più utilizzate;
  
• Le principali esperienze internazionali
  

• Gli enti di normazione, in particolare l'Organizzazione internazionale di normazione (ISO) e l'Ente nazionale italiani di unificazione (UNI);
  
• La manualistica specializzata in termini di valutazioni immobiliari e le riviste tecniche;
  
• I riferimenti legislativi in materia catastale;
  
• Le misure di consistenza utilizzate nella pianificazione urbanistica e nell'edilizia residenziale pubblica
  

1. Gli aspetti economici o "valori";
   
2. I procedimenti di stima;
   
3. Le misure di consistenza dei beni.
   

1. La peculiarità della situazione estimativa italiana, che presenta elementi di originalità e differenziazione rispetto alle norme e procedure codificate nei Paesi anglosassoni, diventate egemoni nei mercati internazionali.
   
2. La mancanza di un autorevole organismo che aggreghi i valutatori in una comunità professionale, in luogo alla dispersione in ordine e collegi esistente in Italia.
   

I Codici per le valutazioni immobiliari in Europa

Introduzione
Analizzare criticamente le forme di regolazione delle valutazioni immobiliari dei principali Paesi europei, costituisce una fase cruciale della realizzazione di procedimenti standard uniformati da utilizzarsi in ambito professionale, nelle pratiche di valutazione immobiliare¹ anche nel nostro Paese.
Quest’operazione è resa necessaria dal progressivo formarsi di un mercato comunitario europeo e dallo stesso mercato immobiliare, sempre più considerato come una commodity aperta agli operatori di tutte le nazionalità, affinché il nostro Paese possa essere efficientemente integrato nel circuito delle transazioni internazionali.
In Europa, gli esempi rilevanti di tentativi di regolare le pratiche di valutazione, attraverso manuali e codici, sono due: il caso inglese, che con la realizzazione del Red Book, esperienza promossa gestita dal Royal Institution of Chartedered Surveyors (Rics), rappresenta il modello di riferimento per ogni iniziativa analoga intrapresa nel nostro continente. Tuttavia, la distanza del quadro giuridico inglese da quello italiano, impone l’analisi del secondo caso di cui sopra, quello francese, cioè la Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére per le valutazioni immobiliari promossa dall’Istitut français pour l’expertise immobilière. Oltre ai manuali di stampo nazionale, occorre aggiungere a quest’analisi il confronto con le pubblicazioni che mirano a regolare le procedure di valutazione a scala internazionale.

I codici per le valutazioni immobiliari: due modelli a confronto
I due casi sopracitati sono, di fatto, i due paradigmi di riferimento per comprendere il rapporto fra procedure di stime e comunità di valutatori, anche se, sul piano teorico, questi due modelli risultano contrapposti.
Nel Regno Unito il Red Book costituisce il manuale di riferimento per tutti i soggetti che si occupano di valutazione immobiliare (periti, banche e società immobiliari) ed ha lo scopo di diffondere metodi e procedure coerenti in tutto il Paese, per assicurare completezza e professionalità nelle stime; inoltre il Red Book ha anche il compito di salvaguardia sull'operato del professionista attraverso norme deontologiche e criteri comportamentali.
Il Manuale si articola in due sezioni: la prima (Practice Statements) è relativa alle procedure e alle modalità di esecuzione di una stima a cui sono vincolati tutti i membri della Rics; la seconda (Guidance Notes) completa la prima e contiene una serie di note esplicative per la pratica professionale, non vincolanti come le precedenti, ma che comunque costituiscono "buone pratiche" di orientamento per un professionista.
La Rics non ha solo promosso e gestito il Red Book, ma rappresenta anche l'intera comunità dei professionisti del settore.
A tale modello, focalizzato attorno all'esclusivo organismo regolatore di una comunità professionale, si contrappone il modello continentale, di cui la Francia è un buon esempio.

La Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére (1999) prodotta dall'Institut Français de l'Expertise Immobiére è un documento d'orientamento, priva di carattere cogente (a differenza del caso inglese) nei confronti dei professionisti che effettuano stime, sulle buone pratiche utilizzate in Francia nell'ambito
delle valutazioni immobiliari. La Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére si divide in quattro parti: la prima illustra i principi e le condizioni generali dell'attività di valutazione; la seconda parte fornisce un preciso ed omogeneo glossario tecnico.
La terza parte esamina le procedure relative alle valutazioni ed individua i principi e i contenuti che ne governano la redazione; l'ultima parte illustra i comportamenti e la deontologia professionale. Da questi dati si evince la peculiarità del Regno Unito, che a differenza degli altri Paesi europei, può contare su un organismo come la Rics, in grado di effettuare controlli sulla qualità dei prodotti professionali, ed eventualmente sanzionare comportamenti difformi e contrastanti gli standard specificati dal Red Book.

I Valori di Stima
Le definizioni di valore all'interno del Red Book e della Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére rinviano a diversi valori, che una volta analizzati permettono il rilevamento delle notevoli differenze nelle tradizioni nazionali, anche in riferimento a termini e definizioni sui quasi si potrebbe ritenere l'esistenza di una sostanziale convergenza. Tuttavia, casi come le diverse definizioni del "valore di mercato" proposte dal Red Book sono illuminanti in proposito:
secondo il manuale inglese, il valore di mercato (Market Value) corrisponde alla somma di denaro a cui il bene dovrebbe essere venduto al momento della stima. Nella stima si assume che il bene sia stato oggetto di commercializzazione prima della data della stima, che vi sia un proprietario effettivamente orientato alla vendita ed un acquirente effettivamente interessato all'acquisto; e infine che entrambe le parti contraenti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato.
Alla definizione di "valore di mercato" si affianca quella di "valore di libero mercato"(Open Market Value), cioè il miglior prezzo risultato dalla libera vendita di un bene immobiliare, alla data della stima. Anche in questo caso si assumono le ipotesi di cui sopra con l'aggiunta della mancata considerazione di offerte da parte di acquirenti con interessi particolari.
La differenza fra queste due definizioni risiede nel tipo di valore considerato: infatti se il valore si riferisce al miglior prezzo ricavabile dalla vendita del cespite la stima valuterà il libero valore di mercato; se invece oggetto della stima è il valore atteso in senso statistico, il perito valuterà il valore di mercato.

La difformità con la lettura estimativa del nostro Paese è notevole. La stima può basarsi su un'analisi il più possibile oggettiva dei prezzi storicamente ordinati(e quindi sul principio dell'ordinarietà) oppure sulla valutazione soggettiva del perito, il quale sulla base delle proprie conoscenze stima il miglior prezzo che ottenibile da un determinato immobile.
Tale difformità non si limita solo alla presenza di due valori di mercato, ma si estende anche a due ulteriori valori riportati dal Red Book: il valore di realizzo (Exstimated Realization Price) e il valore di realizzo condizionato (l'Exstimated Restricted Realization Price). Il primo consiste nella previsione della somma di denaro, al lordo delle spese di vendita, che può essere ragionevolmente prevista dalla libera vendita di un bene, al momento della valutazione, in una data futura specificata dal valutatore, tale da consentire un ragionevole lasso di tempo per un'adeguata commercializzazione del bene(avendo riguardo sia della natura del bene che dello stato del mercato). Come in precedenza, diverse sono le ipotesi assunte nella stima: che via sia un venditore interessato alla vendita, che non sia considerata nessuna offerta da parte di un compratore con interessi particolari; che entrambe le parti agiscano liberamente, prudentemente, in modo informato.
Il valore di realizzo condizionato è del tutto analogo a quello di realizzo, con un'importante differenza: si assume infatti, che la compravendita abbia luogo in una data futura specificata dal cliente (e riportata nella perizia) tale da non consentire un ragionevole lasso di tempo per un'adeguata commercializzazione del bene (avendo riguardo sia della natura del bene, sia della salute del mercato)
L'Exstimated Restricted Realization Price aggiunge alle caratteristiche dell'Exstimated Realization Price un aspetto non irrilevante: la data della vendita viene stabilita dal committente secondo le sue specifiche esigenze e non dal perito in funzione dei tempi di commercializzazione proprio del segmento a cui il bene appartiene. Presentate queste quattro definizioni, quali elementi possono consentire di differenziare chiaramente i due valori di realizzo dai due valori di mercato? La risposta è insita nei tempi di commercializzazione rispetto alla stima, che possono essere precedenti o successivi ad essa.
Il manuale francese omologo al Red Book, la Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére, propone un'analisi più semplificata del valore di mercato: il valore venale(Valeur venale) utilizzato come riferimento principale. La sua definizione è del tutto simile a quella del Market Value inglese anche nell'identità tra momento della stima e momento della vendita, tratto peculiare del Market Value. Altri organismi internazionali del settore sono allineati sostanzialmente sulla stessa definizione di Valore di Mercato data dal Red Book.
Il Red Book individua anche un valore peculiare per la stima di un bene assumendo la permanenza della destinazione d'uso dell'immobile al momento della stima: l'Existing Usue Value(Euv) che risulta essere quasi un'anomalia per stime che assumono, di norma, la possibilità di una trasformazione della destinazione d'uso del bene. La Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére riduce la portata del rapporto fra il valore del bene e la sua destinazione d'uso, cioè il rapporto con la destinazione attuale deve comparire come caratteristica della stima e consentire di declinare con maggior precisione il valore di mercato del bene, senza tuttavia condurre a definire specifici valori di stima.
Sintetizzando, il rapporto fra destinazione d'uso attuale e futura e valore dell'immobile costituisce un aspetto problematico nelle diverse tradizioni nazionali e negli standard internazionali.
Con maggior enfasi, rispetto alla letteratura estimativa italiana, nel Red Book e nella Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére il costo di riproduzione deprezzato viene individuato come specifico valore oggetto di stima. Il Depreciated Replacement Cost rappresenta la somma del valore del terreno, del costo di ricostruzione degli immobili, opportunamente deprezzato in funzione dell'età, delle condizioni generali del bene, dell'obsolescenza funzionale, economica o ambientale e di altri fattori considerati rilevanti. Tale somma determina quindi una misura lorda del costo di riproduzione, a cui deve essere sottratta la quota di deprezzamento legata alle condizioni di obsolescenza fisica, funzionale ed ambientale proprie dell'edificio. In questo settore estimativo, la Charte pone maggior enfasi sulla distinzione fra il costo di riproduzione netto e lordo, enunciando due specifici valori: il cout de remplacement e il cout de remplacement net. Il primo rappresenta la somma del valore del suolo e del costo di costruzione di un bene analogo per caratteristiche fisiche e funzionali, mentre il secondo aggiunge a tale definizione un coefficiente di deprezzamento, da applicarsi al valore della costruzione in ragione della sua obsolescenza. Riassumendo, il valore dell'immobile può quindi essere ottenuto attraverso la somma dei valori: del costo di produzione deprezzato e del valore dell'aerea edificabile.

Le Misure di consistenza
L'analisi comparata delle misure di consistenza adottate nei Paesi Europei presi in esame evidenzia un'armonizzazione ancora parziale: le singole tradizioni nazionali sono ancora forti e condizionano in modo significativo le unità di misura impiegate nei diversi Paesi.

Nel Regno Unito, le misure di consistenza sono state codificate nel Code of Measuring Process(1993), elaborato dalla Rics e dall'Incorporated Society of Valuers and Auctionners(Isva), le principali associazioni operanti in campo estimativo. Secondo il manuale le superfici si articolano in due tipologie: la superficie lorda(esterna ed interna) e la superficie netta. La superficie lorda esterna degli edifici(Grass External Area, Gea) rappresenta l'aerea complessiva dell'edificio misurata al lordo dei suoi muri esterni². Tale parametro tecnico è utilizzato nelle pianificazioni urbanistiche, nelle stime fiscali e in quelle relative ai costi di costruzione. La superficie interna lorda (Grosso Internal Area, Gia) rappresenta la superficie di pavimento misurata a dal perimetro interno dei muri. Tale parametro tecnico è utilizzato nelle stime dei costi di costruzione e in quelle relative ai valori di mercato.
La superficie interna netta(Net Internal Aera, Nia, o Effective Floor Area) è rappresentata dalla superficie utile dell'edificio, misurata a partire dai muri perimetrali interni³. Tale parametro tecnico è utilizzato nelle stime di edifici destinati al settore terziario e commerciale, nell'ambito di perizie volte a determinare il valore di mercato ed anche nelle stime a carattere fiscale.

La semplificazione dei manuali inglese, trova parziale riscontro nell'esperienza francese della Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére, che ci presenta nove tipi di unità di misura di cui riporteremo solo i più significativi.

La superficie lorda(Surface Hors Oeuvre Brute, Shob) viene definita come "la superficie lorda di pavimento di una costruzione data dalla somma delle superfici dei pavimenti di ogni livello di costruzione."⁴ Utilizzata nelle concezioni edilizie e nella stima degli oneri concessori, la superficie netta(Surface Horse Oeuvre Nette, Shon) è definita dal Codice dell'Urbanistica e si ottiene detraendo dalla superficie lorda le seguenti superfici:

• Le superfici dei piani interrati e dei sottotetti delle costruzioni "non utilizzabili per abitazione o per le attività di carattere professionale, commerciale, artigianale ed industriale.”⁵
• Le terrazze coperte, i balconi, le logge e le superfici non chiuse al piano terra
  
• Le aeree di sosta dei veicoli.
  
• Le superfici di specifiche costruzioni ad uso agricolo.
  

• Il tasso di capitalizzazione si ottiene dal rapporto fra valore locativo di mercato e il valore di mercato dell'immobile.
  
• Il tasso di rendimento si ottiene dal rapporto fra il valore locativo di mercato e il valore di mercato dell'immobile a cui devono essere aggiunti i costi legati all'acquisizione dell'immobile.
  
• Il tasso di capitalizzazione e il tasso di rendimento possono essere distinti in teorici(cioè riferiti ad un valore locativo di mercato, spesso ottenibile solo in futuro) ed effettivi(cioè riferiti al reddito percepito dal proprietario dell'immobile).
  
• I tassi sono detti inoltre lordi o netti: lordo se esprime il rapporto fra il valore locativo, di mercato o effettivo, al lordo di tutte le spese di pertinenza della proprietà e il valore di mercato dell'immobile; netto se esprime il rapporto fra il reddito annuo al netto delle spese ed il valore dell'immobile.
  
• Infine la Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére introduce il tasso di rendimento interno, inteso come la redditività dell'insieme dei capitali investiti, e il saggio di attualizzazione che riflette il costo opportunità del capitale nell'ambito delle valutazioni effettuate con il procedimento del Dcf.
  

Anche in questo caso la differenza con la tradizione estimativa italiana è di grande interesse, dal momento che essa è ancorata al saggio di capitalizzazione netto e solo negli ultimi anni si è aperta all'impiego del saggio di fruttuosità lordo⁶.

Le differenze fra la realtà inglese e quella del nostro Paese sono ancora più rilevanti: il basic model, che stima il valore dell'immobile in base ad un adeguato saggio di capitalizzazione in grado di considerare il livello di rischio dell'immobile(all-risk yield), è stato negli anni integrato a tecniche che hanno notevolmente diminuito la sua distanza dai modelli di natura finanziaria.

Il valore di capitalizzazione è quindi ottenibile dalla somma di due addendi: il primo rappresenta la capitalizzazione dei redditi effettivi attuali, il secondo stima il valore attualizzato dei redditi futuri del valore di affitto degli immobili, una volta che il valore locativo sarà riportato agli effettivi valori di mercato⁷.

Per alcune tipologie di beni immobili, ad esempio i cinema, i ristoranti, il bene immobile è strumentale all'esercizio di attività terziarie specifiche. In tali casi, il valore dell'immobile deriva direttamente dall'analisi della domanda e dell'offerta di servizi, e dei relativi ricavi e costi, effettuabile utilizzando flussi di cassa scontati all'attualità o metodologie più empiriche, di norma usate su alcuni parametri chiave dell'attività economica. Un ragionamento analogo può essere sviluppato per la stima del valore di beni immobili considerati fattori della produzione nell'ambito di operazioni immobiliari. Tuttavia il ragionamento di fondo non muta: l'immobile rappresenta comunque la risorsa necessaria per arrivare ad un processo di trasformazione che porterà un promotore immobiliare a commercializzare i beni esito della trasformazione dopo averne sostenuto i costi. Il valore del bene immobile rappresenta quindi la differenza fra i ricavi dei beni venduti e i costi per la trasformazione del bene.
In generale i procedimenti che stimano il valore del bene a partire dai redditi che esso è in grado di dispiegare, e quelli che lo valutano stimando il residuo dei processi di trasformazione immobiliare, oppure di servizi intrinsecamente legati all'immobile stesso si saldano in modo sempre più importante alle metodologie della valutazione finanziaria e in particolare alle metodologie del Dcfm(Discounted Cash Flow Method).

Il procedimento di stima del costo di riproduzione risulta analogo nel Red Book, nella Charte de l'Expertise en Evauation Immobiliére, ed anche secondo gli standard internazionali del Tegova⁸, in cui si presenta sia come valore di stima che come procedimento, applicato prevalentemente nelle stime di immobili che per caratteristiche funzionali e tipologiche, non possono essere stimativi attraverso il confronto diretto. In tutti i testi, la stima del costo di riproduzione si accompagna alla possibilità di deprezzarlo⁹ in funzione delle caratteristiche del bene oggetto di stima.

Nell'analisi comparativa dei procedimenti illustrati dai due manuali nazionali presi in esame, la differenza più significativa riguarda il metodo che divide il suolo dalla costruzione, presente nella Charte francese che distingue la valutazione dei due elementi costituenti il bene immobile: il suolo e la costruzione(method par sol et construction). Il metodo par sol et construction si avvicina sensibilmente alle pratiche tedesche, che prevedono la stima differenziata del suolo e della costruzione; simili procedure però risultano assolutamente isolate ed originale nel quadro delle esperienze continentali.

I temi per un codice delle valutazioni in Italia
L’analisi delle varie esperienze europee, consente l’individuazione, provvisoria e parziale, delle tappe che possono condurre alla realizzazione di un codice delle valutazioni anche nel nostro Paese. Tuttavia la situazione italiana, sia sul piano delle competenze, sia sul piano dei soggetti personali, esclude, almeno a breve termine, la possibilità di giungere ad una situazione analoga a quella del Regno Unito. L’adesione a standard e norme più rigorose potrebbe rivelarsi conveniente in virtù di precisi segnali da parte della domanda di valutazione, e in particolare dai settori più sensibili alla qualità in questo ambito, ovvero il sistema bancario e finanziario. In Italia, un codice delle valutazioni non può che essere costituito, per usare un’espressione inglese, dalle Guidance Notes, prive di cogenza, ma il cui rispetto consente di accrescere il valore della propria attività di stima e di accedere a mercati altrimenti preclusi. In generale tutti i manuali esaminati si propongono di regolare l’attività di valutazione stabilendo i contenuti del prodotto della valutazione, senta tuttavia, senza tuttavia rinunciare a fissare alcuni elementi di processo legati alla sua realizzazione.
L’analisi svolta ha messo in rilievo la presenza di differenze anche significative nel riferimento ai valori, alle unità di consistenza e ai procedimenti; l’operazione di condurre la molteplicità di tali elementi ad un’unica definizione implicherebbe numerose difficoltà. Appare quindi più verosimile proporre un percorso che renda trasparente la scelta di specifiche definizioni, consentendo a clienti e a terze parti la loro eventuale traduzione, quanto più possibile chiara e comprensibile. In altre parole la proposta di un insieme di definizioni e procedure intelligibili per l’insieme dei soggetti coinvolti nelle valutazioni risulta la più convincente. Tuttavia la selezione dei termini di un glossario da porre a disposizione dei tecnici, è comunque doverosa e deve essere accompagnata da una chiara esplicitazione degli strumenti che godono del maggior consenso nello scenario internazionale. Appare inoltre chiaro come a livello nazionale ed internazionale sia opportuno promuovere l’avanzamento disciplinare per dare risposta alle recenti istanze della domanda di valutazione (per esempio nel settore della finanza immobiliare)
A queste condizioni, la realizzazione di un codice delle valutazioni effettivamente condiviso, rappresenta un’ipotesi credibile, in grado di mutare significativamente le pratiche professionali e contribuire all’integrazione del settore immobiliare con gli altri settori dell’economia, favorendone, sotto il profilo quantitativo e qualitativo, lo sviluppo.

1. Premessa¹
La definizione di qualità come "insieme delle caratteristiche di un'entità che conferiscono ad essa la capacità di soddisfare esigenze espresse ed implicite" data dalla norma ISO 8402², costituisce il cardine del Total Quality Management o Qualità Totale. La Qualità Totale è un approccio sintetico che trova applicazione nei più svariati ambiti del mondo della produzione e dei servizi, sia pubblici che privati, in grado di apportare numerosi e noti benefici, in termini sia di miglioramento dell'efficacia ed efficienza del processo produttivo, che di garanzia e tutela dell'utente.
Inizialmente concepito e sviluppato nell'ambito della produzione privata, questo sistema ha progressivamente coinvolto il mondo dei servizi e il settore pubblico³, favorito ultimamente anche da provvedimenti specifici in materia.
Tuttavia, non si hanno riscontri di significative applicazioni della Qualità Totale nell'ambito dell'estimo. Tale circostanza può essere in parte riconducibile ad alcuni specifici vincoli del settore, come la varietà delle organizzazione all'interno delle quali vengono svolte attività di valutazione immobiliare. Infatti, pur in presenza di un output convergente e comune, cioè la perizia di stima, la struttura e i contenuti di un sistema qualità possono presentare differenze anche sostanziali a fronte di organizzazioni tanto diverse.
Nonostante l'esistenza di questo quadro così frammentario, si ritiene che alcuni concetti del sistema della Qualità Totale, possano avere un'efficiente applicazione anche in ambito estimativo, favorendo l'efficienza e la trasparenza delle stime.

2. Il concetto di Qualità Totale
In relazione allo specifico ambito delle valutazioni immobiliari, sembra opportuno richiamare l'attenzione sui concetti essenziali della "qualità". La Qualità Totale origina da studi giapponesi⁴ e statunitensi compiuti attorno agli anni quaranta e cinquanta. Nel tempo però, il concetto di "qualità" ha seguito un'evoluzione precisa, fino all'attuale accezione di "Qualità Totale".

Tale percorso può essere schematizzato in tre fasi:

1. la qualità del prodotto o del servizio;
   
2. la qualità del processo produttivo;
   
3. la Qualità Totale⁵.
   

1. il processo di ricerca di mercato;
   
2. il processo di progettazione del servizio;
   
3. il processo di realizzazione, o di fornitura del servizio.
   

1. le specifiche di servizio;
   
2. le specifiche per la realizzazione del servizio;
   
3. le specifiche per il controllo della qualità;
   

1. La descrizione delle caratteristiche della realizzazione del servizio che lo influenzano direttamente;
   
2. Le condizioni di accettazione;
   
3. I requisiti delle risorse necessarie per rispettare le specifiche;
   
4. La quantità e la competenza professionale del personale richiesto;
   
5. L'affidamento a subfornitori per l'acquisizione di prodotti e servizi.
   

• L'approccio legato al processo, che consiste nel definire le specifiche della valutazione in termini di articolazione, generalmente cronologica, delle attività o azioni che il soggetto valutatore deve compiere nel corso del processo di valutazione;
  
• L'approccio legato al prodotto, che consiste nel definire le specifiche della valutazione in termini di articolazione del contenuto della perizia finale. Si tratta dell'approccio più diffuso, grazie alla sua elasticità, poiché le specifiche che ne derivano prescindono dall'organismo o dal soggetto valutatore, consentendo quindi una sua applicazione ad una pluralità di casi e soggetti diversi.
  

• Interpretazione dei rapporti economici e giuridici che intercorrono fra cose e fatti da stimare e persone implicate; individuazione del tipo economico del valore da stimare e dei suoi particolari attributi;
  
• Riconoscimento di più procedimenti idonei a ricostruire il tipo economico voluto e nella scelta di uno o più procedimenti di stima;
  
• Individuazione delle condizioni di fatto e della definizione delle condizioni ipotetiche; individuazione dei dati elementari di fatto ed ipotetici necessari.
  

1. Fase preliminare: il valutatore identifica l'oggetto, lo scopo ed il momento della stima, ed identifica la categoria di valore da determinare. In conseguenza di questi elementi, il valutatore seleziona i criteri di valutazione da applicare.
   
2. Fase operativa: il valutatore procede alla raccolta ed analisi di dati ed informazioni rilevanti, e all'applicazione dei criteri di valutazione scelti in precedenza, fino all'elaborazione dei risultati finali.
   
3. Fase conclusiva: il valutatore procede alla verifica dei risultati e alla stesura della relazione finale.
   

4.3 L’approccio legato al prodotto
Riscontrata la rilevanza dei vincoli che impediscono di definire un modello generale di specifiche della valutazione, resta da sondare la possibilità di concentrare l’attenzione sul prodotto anziché sul processo.
L’approccio legato al prodotto trova riscontro in numerosi manuali di specifiche elaborati, per uso interno, da enti ed istituzioni. Trova inoltre riscontro negli standard definiti da associazioni di categoria dei valutatori. Diverse sono le direttive rilevanti elaborate in ambito internazionale, ma tra tutte, ha assunto grande autorevolezza e diffusione a livello europeo le indicazioni contenute nel Appraisal and Valuation Manual della Royal Institution of Chartered Surveyors (meglio noto come Red Book⁹).
Il manuale si articola in due sezioni:

• Practice Statemens: definiscono un percorso sistematico, considerabile anche come un nucleo di specifiche di prodotto, sebbene con alcuni risvolti legati al processo.
  
• Valuation Report: di fatto contiene l’articolazione dei contenuti della perizia.
  

• Elasticità: Le specifiche, pur rigorose nell’approccio, non costringono il perito ad aderire a schemi e metodi rigidi e prefissati. Infatti, il perito può decidere di adottare una delle definizioni del Red Book o un’altra, fornendo però un’adeguata spiegazione a tale scelta.
  
• Responsabilità: Il modello del Red Book induce il perito a dichiarare i limiti del proprio operato, e conseguentemente il livello di responsabilità nei confronti del committente ed eventualmente di terzi soggetti.
  
• Trasparenza: Il Red Book mira a rendere trasparente il processo di stima, per evitare qualunque ambiguità o equivoco da parte dei soggetti che faranno uso della perizia.
  

¹ Il saggio riprende e sviluppa alcuni temi della ricerca “Qualità delle informazioni e delle valutazioni nel settore immobiliare”, condotta da un’unità di ricerca dell’Istituto Nazionale di Urbanistica con la direzione scientifica di Stefano Stanghellini, presidente dell’INU, e il coordinamento dello scrivente e di Ezio Micelli. Hanno inoltre collaborato Antonella Faggiani, Laura Gabrielli e Tecla Mambelli. Su tale ricerca fonda il Codice delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa S.c.p.A., promosso da un gruppo di organismi(Associazione Bancaria Italiana(ABI), Censis, Confedilizia, Consiglio Nazionale delle Borse Immobiliari Italiane, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali(FIAIP), Istituto Nazionale di Urbanistica(INU), Ministero delle Finanze-Dipartimento del Territorio, Poste Italiane, Ente Nazionale di Unificazione(UNI), Unioncamere, Università Bocconi – Newfin), con la supervisione di Aldo De Marco e il coordinamento di Giampiaero Bambagioni.

² Ci si riferisce alla norma ISO 8402 “Qualità-Terminologia”.

³ In base all’articolo 8 della Legge Quadro in materia di Lavori Pubblici(Legge 11 febbraio 1994, n.109 e successive modifiche ed intergrazioni), “i soggetti esecutori a qualsiasi titolo di lavori pubblici devono essere qualificati ed improntare la loro attività ai princìpi della qualità, della professionalità e della correttezza. Allo stesso fine i prodotti, i procesi, i servizi e i sistemi di qualità aziendali impiegati dai medesimi soggetti sono sottoposti a certificazione, ai sensi della normativa vigente.”

⁴ Per l’esattezza da Ishikawa. Un breve ma efficace profilo storico dello sviluppo del Total Quality Management è stato tracciato da B.Jouslin de Noray in Laboucheix(1990).

⁵ In tema di Qualità Totale la bibliografia internazionale è vastissima. Alcuni spunti per il presente contributo sono stati trattati dai già citati Conti(1993) e (1997), Juran e Godfrey(1990) nonché dall’ormai classico Juran (1965)

⁶ Il principale riferimento per le definizioni seguenti è costituito dai criteri forniti dalla serie di norme ISO 9000(EN 29000 per l’Europa, UNI-EN 29000 per l’Italia) con particolare riferimento alla norma UNI EN 29004-parte seconda “Elementi di gestione per la qualità e del sistema qualità. Guida per i servizi.”

⁷ Secondo la norma il “cliente”, ovvero il destinatario del servizio, non deve essere necessariamente esterno all’organizzazione dei servizi. Si pensi alle stime effettuate per uso “interno” da organizzazioni quali istituti di credito.

⁸ Ad esempio, la verifica della regolarità tecnica ed urbanistica dell’immobile potrà risultare necessaria in una perizia giudiziaria o ipotecaria, meno rilevante in una perizia con finalità assicurative.

⁹ Per un quadro del panorama europeo si rimanda all’ampia disamina contenuta in Micelli(2000) e al contributo De Gasperis(1997) incentrato sul credito fondiario.

¹⁰ Un primo tentativo metodologico di delineare un modello di specifiche fondato sul binomio percorso procedurale associato ad un glossario della terminologia e delle convenzioni è stato proposto nell’ambito della già citata ricerca INU-Tecnoborsa “Qualità delle Informazioni e delle valutazioni nel settore immobiliare.”